各有关乡镇人民政府，县直有关部门，县属及驻县有关单位：
《武山县规范小区物业管理工作实施方案》已经2022年8月24日县第十八届人民政府第10次常务会议审议通过，请结合工作实际，认真抓好贯彻落实。
武山县人民政府办公室
2022年8月25日
武山县规范小区物业管理工作实施方案
为进一步加强和规范全县小区物业管理工作，不断提升物业服务质量和标准化管理水平，根据《物业管理条例》《甘肃省物业管理办法》和天水市关于加强物业管理工作的意见及市住建局关于“三无小区”管理有关要求，按照县人大常委会关于进一步贯彻实施《物业管理条例和物业管理办法》调研的审议意见及全县物业管理实际，制定本实施方案。
一、指导思想
坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实中央和省、市关于城市建设管理工作部署要求，认真践行以人民为中心的发展思想，按照政府引导、企业和居民共同参与的原则，加快推进住宅小区综合整治，全面提升物业行业规范化服务管理水平，努力营造干净整洁、便捷高效、宜居宜业的城市生活环境。
二、目标任务
（一）健全物业管理联动机制。进一步建立健全物业行政主管部门、相关单位、乡镇、社区四级物业管理体系，落实乡镇属地责任，各职能部门及供水、供气、供电等专业经营单位履职到位，执法职能延伸到住宅小区，共同维护物业管理秩序。
（二）扩大物业服务覆盖范围。坚持分类施策，注重以市场化为主渠道，结合无物业小区实际情况，采取单位型、专业型和社区型三种模式进行管理，实现无物业小区管理专业化与业主自我管理全覆盖目标。
（三）提高业主参与管理程度。全县住宅小区全部成立规范的业主委员会。业主委员会及全体业主的主体意识、自我管理意识、物业服务消费意识和参与物业管理的主动性明显提高。
三、管理措施
(一）有物业服务的住宅小区
对新建住宅小区，自然资源、住建、发改、市场监管等部门要各司其职，加大对新建住宅小区规划设计、施工建设、物业服务的监管力度；新建住宅小区物业交付使用前，主管单位要组织有关专家、乡镇、社区居委会、前期物业服务企业和开发建设单位共同完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验，并加强备案管理，明确开发建设单位、物业服务企业责任；开发建设单位要在全县住宅小区前期物业公共服务收费标准范围内，按规定通过公开招投标等方式选聘前期物业服务企业，具体服务内容、标准由双方在前期物业服务合同中约定，合同期限由双方结合实际约定，并建立完善物业管理移交手续，保证前期物业管理到位；强化售后服务，承担保修期内的物业保修责任。业主委员会组建后，开发建设单位、前期物业服务企业、业主委员会三方要在乡镇、社区居委会监督指导下，按规定做好物业管理的转换衔接工作，确保新建住宅小区全面实行规范化物业管理服务。
（二）无物业服务小区
立足全县居民住宅小区实际，充分听取和征求小区居民意见建议，充分体现民意，根据不同情况，以点带面、从线到片、逐步分类推进无物业小区物业管理全覆盖，不断提升小区居民生活品质。主要采取以下三种管理模式:
1.单位型管理。对无物业小区，由包抓单位负责，发挥功能型党支部的作用，负责小区管理工作。包抓单位在规范管理的基础上，进一步加强与乡镇、社区联系，推选单元长、楼长，组织成立业主大会，选举产生业主委员会，选聘信誉好、实力强的物业服务企业承接。
2.专业型管理。加快实施老旧小区改造，围绕优化整合、连片改造“三无小区”，鼓励相近或相连的“三无小区”通过拆除围墙等障碍物，打破空间分割，拓展公共空间，整合共享公共资源，完善公共服务功能，发挥国有物业服务企业主体作用，统一打包进行集中连片物业管理，为居民提供环卫保洁、公共秩序维护、绿化养护、维修管理等基础型物业管理和服务，全力保障“三无小区”群众生活不受影响。
3.社区型管理。对位于背街小巷内同一社区的零散楼栋、单体住宅楼等暂不具备专业化物业管理条件的，要充分发挥社区“两委”作用，纳入周边小区统一治理，在社区居委会下组建物业管理委员会，推荐社区“两委”成员、党员业主代表等担任委员，设立公益岗位，人员经培训后进入小区进行服务和管理。
四、实施步骤
（一）排查摸底阶段(7月1日-8月31日)。各有关乡镇组织社区对各辖区内无物业小区开展详细排摸，摸清户数、人数、建筑面积、建设单位管理情况、门房使用情况，建立工作台账，核准无物业、无主管单位（建设单位）、无门房的“三无小区”。
（二）成立业主委员会（9月1日—10月31日）各有关乡镇组织社区对具备成立业主委员会的居民小区选举业主委员会成员，成立业主委员会并及时向物业主管部门县住房建设事务服务中心进行报备。暂不具备成立业主委员会的，由社区组建物业管理委员会，临时代行业主委员会部分职责。
（三）物业承接阶段(11月1日--11月30日)。由县住房建设事务服务中心负责，按照“条件成熟一个、物业接管一个”的原则，由业主委员会充分听取居民意见建议，确定适合小区的物业管理模式，分类别统筹推进，精细化开展物业服务工作。
（四）检查验收阶段(12月1日-12月20日)。由县住建局、住房建设事务服务中心牵头，相关单位、乡镇、社区配合，对全县无物业小区进驻的物业服务企业逐个进行检查验收。
（五）建章立制阶段(12月21日--12月31日)。全面总结全县小区物业管理工作，梳理好经验好做法，建立常态化、规范化管理机制，着力营造干净整洁、便捷高效的生活环境。
五、职责分工
坚持“统一领导、分级负责、综合协调”的原则，落实行政监管和公共服务责任，完善物业主管部门行业监管、属地乡镇具体负责、社区居委会组织实施、职能部门齐抓共管的工作机制，有效发挥社区基层组织和业主自治组织作用，共同推进全县物业管理工作。
（一）物业行政主管部门职责：
县住建局：负责贯彻执行国家、省、市物业管理的有关法律法规，研究制定全县行业管理规章制度和行业服务标准；负责对全县维保期内房屋质量返修工作进行督导，并对物业服务行业进行指导和监管，指导和监督房屋建设单位积极开展维修维保及物业管理工作；负责监督全县物业管理招投标活动；负责全县物业服务行业诚信体系建立和管理，建立健全物业服务企业动态监管机制，推行招投标制度，淘汰一批服务不达标、群众投诉多的物业企业，积极扶持信誉好的物业企业，发挥品牌带动效应，推动物业管理整体水平不断提升。
（二）县直有关单位职责：
县住房建设事务服务中心：负责指导、规范物业服务行为，指导企业公开服务标准、收费内容，督促企业及时化解各种矛盾纠纷，建立物业服务诚信体系，加强物业企业日常动态监管和考核，全面提升物业行业服务水平。负责全县物业专项维修资金的归集和使用工作。
县发改局：负责完善普通住宅小区前期物业服务收费、住宅小区停车收费等相关价格政策；负责物业服务收费政策的宣传解释工作；核定普通住宅前期物业服务收费标准；严格执行物业管理收费备案制度；负责对物业服务收费行为进行监督和管理；及时受理物业服务费咨询及投诉，协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。
县自然资源局：负责审查物业服务区域物业服务用房的规划情况，在规划方案中明确公共配套设施的位置、规模，为物业服务区域内违反规划情况的界定提供技术支持；负责审定物业服务区域公共配套服务用房的规划情况、权属归属及服务区域，按照国家有关法律法规规定，在不动产登记时明确公共配套设施的土地权属；严格按照设计规范和工程标准对居住小区详细规划进行审查，对地下车位性质和地上车位权属进行认定。
县综合执法局：对小区摆摊设点、占用和毁坏绿地、占道经营和小区内乱贴广告等行为进行查处；负责做好城市供暖、供水、供气等方面的监督管理工作，调处因供暖、供水、供气等产生的物业纠纷；负责及时查处物业使用人乱搭乱建、侵占绿地、破坏房屋外立面等违规行为。
县公安局：指导和督促物业服务企业做好服务区域内公共安全管理、安全防范和流动人口、租赁房屋等治安管理，指导做好服务区域交通秩序管理，依法处置服务区域内发生的交通事故、治安、刑事纠纷，查处打击物业管理服务中的违法犯罪行为;负责小区内违规燃放烟花爆竹、不文明养犬、流浪犬处理等突出问题；加强对业主委员会公章刻制的管理；负责监督指导住宅区物业服务单位履行消防安全职责，查处堵塞消防通道、破坏公共消防设施等违法行为。
县应急管理局：督促物业服务企业加强安全防范和管理，强化安全宣传教育和安全常识学习，制定应急预案，开展安全检查，化解安全风险，依法查处违法违规行为。
县市场监管局：负责依法依规办理市场主体住所（经营场所)登记工作，并对商住小区物业申报经营范围进行审核，不具备经营条件的行业不予办理相关营业执照；负责受理物业服务区域内违反市场监管法规的收费项目、收费标准等方面的投诉，并依法进行处理；对物业服务企业违反市场监管法规的经营行为依法查处；依法监督物业服务企业作为电梯、机械式停车设备的使用单位应当承担的法定责任义务，依法查处违法违规使用电梯、机械式停车设备的行为。
县消防救援大队：督促物业服务企业依法履行消防管理职责，指导督促相关部门依法开展消防监督检查工作，依法受理、查处违反消防法律法规的行为；配合相关单位企业对个人违反消防法规行为予以处理。
市生态环境局武山分局：负责受理居民涉及环保问题的投诉，依法查处物业服务区域内及周边的生产经营噪声、污水、废气超标和违规排放油烟等扰民行为。
县民政局：负责将物业管理纳入社区治理规划和社区协商范围，指导乡镇加强对业主委员会选举工作的监督和管理。
县财政局:会同县住建部门（住房服务中心）申请省级以上专项债券资金，制定物业服务企业发展激励相关政策，保障县级物业管理工作经费及相关资金。
县司法局：负责加强对各级物业服务矛盾纠纷人民调解组织的指导。
县卫健局：负责指导物业服务区域卫生服务站设置、监管，指导健康教育，负责对二次供水进行监测、监管。
县人防办：负责指导和监督做好物业服务区域的人防工程管理；负责对破坏、违法使用人防工程等行为的查处。
县税务局：负责物业服务企业相关税收的征收和管理；负责物业服务从业人员的社保费征缴；负责宣传指导符合条件的物业服务企业享受税收减免优惠政策。
县工信局：负责指导和监督供电、通信等相关企业在小区内依法依规开展经营活动，按照小区建设规划开展施工和维修工作。
供水、供电、供气、供暖、通信等相关企业：负责向最终用户收取费用，依法承担相关管线和设施设备维修养护责任，减轻物业企业负担，避免部分物业企业加价收费的现象。
（三）乡镇职责。乡镇在县区物业行政主管部门指导下，具体负责本辖区内的物业管理工作；负责组织辖区业主大会的成立和业主委员会换届工作，指导和监督业主大会、业主委员会开展工作，督促业主委员会和物业服务企业开展维修资金使用及续筹工作，对业主大会、业主委员会做出违反法律法规的决定，责令限期改正或予以撤销；负责完善物业服务矛盾调处机制，处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的矛盾纠纷和投诉；负责辖区范围内物业服务企业交接、解除物业服务合同备案工作；负责物业管理工作；负责做好物业管理小区文明创建和安全生产工作；把物业管理工作纳入社区建设规划，形成物业管理与社区管理良性互动的新机制。
（四）社区（居委会）职责。协助乡镇指导、监督业主大会规范运作，协调召开业主大会会议；指定专人作为小区物业管理工作协调员，协助处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业之间的矛盾纠纷；接受物业服务企业退出项目的预警报告，协助解决物业服务企业退出和交接过程中出现的问题，对物业服务企业的诚信记录、等级评定等提出初审意见；发现本区域内有违法建设等违反物业管理有关法律法规的行为，应当立即制止并及时向城市管理等有关部门报告；协助指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理；负责代行小区业主委员会成立之前或不能正常开展工作期间的职责。
（五）物业服务企业职责。物业服务企业要全面履职尽责，严格履行合同约定职责；接受县区物业行政主管部门和乡镇、社区居委会的监督指导；配合乡镇、社区切实维护好小区公共秩序，尽职劝阻、制止服务区域内出现的违章搭建、摆摊设点、毁绿种菜、饲养家禽等违法违规行为，及时向所属乡镇、社区居委会或相关职能部门报告，协助政府执法部门对违法违规行为查处到位；依法诚信纳税，积极做好物业服务小区文明创建和安全生产工作。
（六）业主大会和业主委员会职责：业主大会和业主委员会在县区物业行政主管部门和乡镇监督指导下，严格依照法律、法规及管理规定，履行要求业主停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失等职责，维护业主共同利益和合法权益；与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；督促业主交纳物业服务费及其他相关费用，组织和监督专项维修资金的筹集和使用，配合公安机关做好小区社会治安工作，配合社区居委会依法履行自治管理职责，并接受其监督和指导，调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷。
六、保障措施
一是加强组织领导。成立由县政府分管领导任组长，组织部、住建、公安、民政部门及社区负责人为成员的领导小组，明确各单位工作职责，靠实工作责任，确保各项工作有力有序推进。
二是建立长效机制。结合我县实际，采取灵活有效的管理模式，逐步建立环境保洁、安保措施、消防安全、公共设施维护等方面工作制度，推进小区物业管理制度化和长效化。
三是加大宣传力度。充分利用广播电视、政府网站、微信公众号等各种媒体平台，通过线上线下相结合的方式，大力宣传物业管理工作的重要意义和相关政策法规，引导居民和社会各界了解政策，转变观念，形成共建共管共享美丽家园的良好氛围。
附件：武山县规范小区物业管理工作领导小组
组 长 赵百祥 县委常委、副县长
副组长 董海粟 县政府办公室主任
刘 斌 县住房和城乡建设局局长
刘奋荣 县住房建设事务服务中心主任
成 员 李小平 县委组织部副部长
杨宏斌 县发展和改革局局长
李根喜 县工业和信息化局局长
王 涛 县公安局政委
戴存生 县民政局局长
张飞豹 县司法局局长
张雨果 县财政局局长
郭 胜 县自然资源局局长
李响林 县卫生和健康局局长
林建周 县应急管理局局长
王立明 县市场监督管理局局长
桑小国 国家税务总局武山县税务局局长
王东明 市生态环境局武山分局局长
王世强 国网武山县供电公司经理
方 矩 县消防救援大队队长
陈云平 金地天然气公司经理
孙虎林 城关镇党委副书记、镇长
何想忠 洛门镇党委副书记、镇长
李育斌 鸳鸯镇党委副书记、镇长
颜建春 四门镇党委副书记、镇长
领导小组下设办公室，办公室设在县住房建设事务服务中心，刘奋荣任办公室主任，负责协调推进各项工作。领导小组成员如有变动，由接替工作的同志自行替补，不另行文。
相关链接： 《武山县规范小区物业管理工作实施方案》解读
